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揭秘广东增城“和黄城”征地内幕

2014-06-12 20:01:00 来源:消费日报

  原标题:揭秘广东增城和黄城征地内幕

  广东增城“和黄城”土地窝案曝光始于2007年,当地国土局、荔城街道办官员陆续落马。2007年,梁培堃假征地骗取政府补偿款一案轰动广州增城市。此案中,除了梁培堃及其公司职员4人被捕,还涉及增城市各级政府官员十多人,11人被起诉,3人在逃。

  广东省增城市原市长、市委书记朱泽君,被指对广东省增城市发生的“和黄城”征地窝案案件负有主要领导责任。从2000年起,朱泽君主政增城十年。2006年增城“和黄城”被审计署审计出问题,国土部门工作人员与私营企业主相互勾结联手作假,以倒签日期等方式伪造建设用地批准书、征地协议书等资料,骗取国家闲置土地补偿资金高达1.45亿元,多名国家工作人员因此相继落马。2006年在增城查出的这起土地腐败系列案震惊全国,其涉案金额之巨全国罕见。因由增城当地处理,无重量级官员落马。这一震动全国的腐败窝案逐渐淡出公众视野。

  但如何处理增城官场,是纪委面临的难题。

  从增城土地腐败窝案细节了解到,涉案的单位增城市市委、市政府、国土局及土地开发储备中心、规划局、荔城街道办事处、朱村街道办事处、荔城街迳吓村委、朱村街山角村委等单位。

  政府征地个人中饱私囊,是增城官场人尽皆知的潜规则。由于案件波及面太广,有关部门不得不将“办案”和“挽救”并举。

  比如朱泽君。简历显示,1997年3月从广东省政协主席(郭荣昌同志)秘书兼省政协办公厅研究室副主任;“空降”增城,当年就任增城市副市长;次年就任增城市委常委、市委秘书长;2000年3月任中共增城市委副书记、市长;2006年2月任中共增城市委书记、市长、市人民武装部党委第一书记;朱泽君离开增城后,2010年7月起到梅州市任市长、书记。

  2007年1月,增城“和黄城”征地窝案案发后,朱泽君被审计署约谈。据接近增城官场的人士透露,当年朱泽君认错态度较好,并找人从中打点各方人员。朱泽君又主动启动立案程序,由增城自己处理,查处了一部分责任人,获得上级的认可。

  2010年7月,朱泽君从增城市市委书记位置调任梅州市市长。“和黄城”土地窝案当地被处理的官员和家属抱怨,朱泽君处理“和黄城”土地案的手法,让很多官员“不服气”。他们认为:“和黄城”征地,大家都是这么干的,凭什么市委、市政府、朱村街道办事处的人中饱私狼没有被处理,有的人不管如何都要处理?”

  抱怨的声音持续至今。

  接近广东省纪委的人士透露,此次朱泽君被调查,就是中央巡视组来广东之后接到了类似举报。“和黄城”被征当地群众近年多次到省委反映当年对增城“和黄城”土地腐败窝案的处理,增城现政府处理群众反映问题手法尚欠妥当。

  增城“和黄城”土地窝案,“很多原来不追究的,纪委应该重新追究”,“特别是曾参与“和黄城”征地的市委、市政府、朱村街道办事处人员应该罪责到底。

  和黄增城项目9年后“苏醒” 数百栋别墅低调售罄

  有媒体4月9日报道:在增城三联村有个神秘的楼盘,自12年底低调开售以来,均价为12000共158套别墅已全部售罄,销售成绩惊人。昨日有记者到现场了解情况,被告知售楼部早已经搬离。一期全部售完,二期在建,在建工地的外墙贴着公示:建设单位:和记黄埔地产(广州增城)有限公司;开工时间2011年6月10日,施工许可证编号和竣工日期为空。

  “老地”建新楼,实际上,和黄拿到这块地的时间远远不止三年前。

  和黄城项目占地3000亩“身世”不凡

  时间倒回2005年,李嘉诚旗下的和记黄埔有限公司在增城荔城镇大幅购地,高调并斥重资进军广州房地产市场,筹备开展“和黄城“项目。项目所涉及土地一共3049亩。

  9月21日,和黄与增城市国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权转让合同。在当年的香港上市公司年报中,“和黄城”首度出现在“内地发展中物业列表”一栏,总楼面面积被确认为“13669千平方尺”(约合151.88万平方米),预计完工时间是“2018年”。

  可是这块土地却不太平,随后几年它经历了震惊全国的增城土地骗局反腐风暴和审计署调查,被创累累“伤痕”。而今,不少人仍在质疑,这些伤疤真的都好了吗?而这块土地可以迟迟不开发,是否在有意“囤地”?

  超过3000亩的土地,如果全靠征地获得的话,必须通过国务院的审批,然而和黄当时在增城市便完成了全部的审批程序。为何如此?所用办法很耐人寻味:将新征地当做“闲置土地” 回收。

  2003年,为了招商引资,增城市政府正式决定引进“和黄城”项目,并落户荔城镇,所需土地由荔城镇和国土局负责整合。所圈地块本属于当地荔城街的集体土地,需要先向农民征收土地,然后将这些土地挂在某个公司名下作为链接,通过伪造合法手续的方式,表明该公司是多年以前就已获得土地却没有建设,然后再由当地国土局收回,转卖给和黄。

  2004年6月至2005年9月,所有的手续准备完毕,增城市政府以1.26亿元的代价,回收3000亩“闲置”土地。并在2005年9月21日,转手以3.2亿元的价格将这3000亩土地出让给李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔公司,平均地面地价为157元/平方米。

  9月22日,长江实业发布公告称,已经分别成立4家合营房地产公司开发上述3000亩土地,每家公司长实、和黄均持有50%权益,4公司注册资本总额超过8亿元,预计投资总额15亿元进行开发。

  当时,国内主要财经媒体均报道了这一事件,它标志着李嘉诚首次在中国内地进行纯房地产项目开发。

  一切看似布局完美,纸终究包不住火。2006年,当地农民因不满征地补偿,一纸举报信寄到审计署驻广州特派办,由此揭开增城土地骗局。由于该案涉及金额过亿,审计署曾以“审计要情”上报国务院,并获高层批示。随后,公检法部门介入案件调查。参与人员获刑,其中包括9名收受贿赂的增城市政府工作人员。

  其实,这3049亩土地并非全部有问题。在2007年一封由和黄广州公司向香港总部董事总经理周伟淦和副董事总经理徐建东发送的书面汇报称,“据初步统计,增城市荔城街三联地块3049亩范围内,已经核实确认具备合法出让条件的土地约670亩,另约474亩仍在调查核实中,余下近2000亩的土地已确认为没有用地指标的农用地”。

  和黄是受害者“囤地”变合理

  经历土地骗局风波后,和黄怎么办?增城项目还要继续吗?

  因为涉嫌案件,2006年正当和黄准备动工之际,审计署却对土地进行查处,项目搁浅。由此看来,里面所发生的土地诈骗案,“地块移交不力”的地方政府和“不肯搬走”的钉子户,已经成为和黄“合法“闲置土地的理由。

  根据媒体获取的和记黄埔内部信函显示,就增城项目去留问题,和黄公司内部曾与当地政府做过多次秘密磋商。邮件中建议,出于对和黄广州公司的“长远、持续发展及维护公司形象”的考虑,应继续保留开发增城项目,并尽量采取“拖延”策略,“低调、分期、逐步理顺该地块内的用地问题”。

  而正好在2007年前后,正当“国六条”房地产调控新政狠抓落实之际,核心内容中的一条便是要求在新建的住宅项目中,90平方米小户型的比例至少要占70% (业界俗称“90/70”政策)。和黄增城项目,恰恰受制于此。在风口浪尖上,短期内要求地方政府配合,突破“国六条”小户型比例的限制,也“绝非易事”。因此,广东公司的建议是“尽量推迟项目的开发时间,以争取政策的宽松、变动带来的利好机会”。

  信函还透露,就上述推迟开发引致的土地闲置问题,广州公司已与增城市国土局初步沟通,后者“表示会待调查事件明晰后,重新界定地块移交及计算土地闲置的确定时间,并以书面形式予以确认”。据此,和黄可以将获得的土地出让时间往后“重新界定”。

  据此,和黄可以将在2005年便已获得的土地的出让时间“重新界定”到2007年。而据当时相关媒体报道,和黄广东公司对此的判断是“最多可合理争取到两年的延迟开发时间,即2009年2月”。可实际上延迟时间远远超过了2009年。

  2011年6月23日,土地风波六年之后。长江实业、和记黄埔增城项目举行剪彩仪式,宣布破土动工。当时市委常委、组织部部长冼银崧,副市长邬卫东为两项目动工奠基。此增城项目就是6年前的“和黄城”。

  地价猛涨七倍低调入市销售火爆?

  据官方发布的消息称,和记黄埔地产广州增城项目位处荔城街三联村及迳吓村,项目总占地面积约590000平方米(885亩),其中第一期占地约189800 平方米(285亩),开发建设面积约110000平方米,总投资约3.6亿元,共约334栋建筑,主要为3层12米高低密度连排住宅,并配有商业、会所等公建配套。

  最初的3000多亩土地,和黄到底获得了多少?当地的村民称,和黄增城项目目前开工的部分,是“土地没有问题的那部分”。余下的地块目前仍在和一些“钉子户”洽谈补偿事宜。

  有媒体记者现场看到围墙上的“工程概况牌”上载明:占地面积为20万平方米,折算的项目容积率仅为0.58。如此低的容积率已经符合独栋别墅开发标准,在目前房产市场上,容积率为1的房产项目基本都会是别墅项目。

  而当时以每亩10万元的“廉价”所购的增城荔城镇3000亩多土地,如果按照2013年增城住宅用地楼面价平均为1100元/平方米来算,如今这块涨至每亩73万元以上。

  随后,和黄的增城项目“逸翠庄园”一期开盘,售158套已获得预售证的277平米6房二厅和366平米7房二厅户型,网签均价为12000元/平米左右,共约332万至440万一套。

  逸翠庄园与和黄一样显得低调而神秘,甚至在一些知名房产媒体楼盘库中搜索此盘显示“没有找到与关键词相符的房源”。其他有记载的数据中,也显得资料较为单薄。其销售情况又是如何?

  昨日记者再次到增城了解项目进展,逸翠庄园保安人员表示售楼中心已经全部撤离,一期别墅早已经全部售罄。而走到在庄园侧面不显眼的活动板房前,记者咨询到一位自称和黄此项目管理的工作人员,其表示二期何时开盘还不确定暂无法咨询或看盘,确认销售人员已撤离。当问及一期何时售罄时,对方表示不清楚。

  就在该盘百米之遥,正在进行地铁施工。

  “囤地”是一种风格亦或一股风潮?

  “低调”是和黄的行事风格,还是另有原因?如果撇开有特殊土地背景的增城项目,和黄其他土地项目情况又是如何?

  据资料显示,和黄是进入大陆最早的香港地产公司之一,查阅和黄公司年报不难发现,项目开发周期在10年以上的不在少数。2003年,和记黄埔通过合资公司持有发展中的土地储备,应占约1610万平方米,真正成为内地地产大鳄则是源于2004-2008年四年间的大幅进军,特别自2004年起,其土地储备一年间跨越至4870万平方米。

  位于广州荔湾黄沙大道的逸翠湾项目拿地时间是2002年10月,比增城项目还要早。迄今,该项目在2010年才开盘,2011年可收楼,平均开发速度保持“每年建设约200套房子”。

  和黄在上海已售完的御翠豪庭项目,2002年通过协议方式获得,折合楼面地价约为2497元/平方米获得土地,2007年首次开盘,售价36000元/平方米;2009最后一次开盘时,报价70000元/平方米。

  此前有媒体报道,长江实业与和记黄埔2000年至2008年年报中披露的上海项目中,多个项目从地块取得到上市销售的时间长达6年以上。最近8年在上海所取得的地块中,最快开发建设完成的项目上海古北翠玉豪庭花费的时间至少是7年。

  曾在和黄在上市公司业绩说明会上,媒体提出和黄北京十三陵项目自2005年以来鲜有进展,李嘉诚表示:十三陵项目问题不在和黄,而在当地政府没办法及时交地。

  每一次为“囤地”辩护,和黄的答复几乎都把烫手山芋抛给政府,却没有遭到反驳,如李嘉诚所说:“至今,内地未有一个政府部门正式发函”。不过,自2010年以来,和黄开始被内地政府点名批评,多次土地闲置通报,和黄在列。

  增城和黄城征地窝案部分内幕:

  最近广东增城“和黄城”项目征地窝案传得发沸沸扬扬,在当地引起一定社会反响。据报道,增城“和黄城”项目用地共计3000亩,是由商人梁培联合地方政府从农民手中低价取得后,又冒充闲置土地转手卖给李嘉诚旗下的公司。

  2005年5月23日,增城市国土局公开挂牌竞价出让3048.973亩土地[增国拍字(2004)1号]。2005年9月21日,长江实业(集团)有限公司公告了这次关联交易。

  “和黄城”项目征地最早可以追溯到2002年7月31日召开的《关于成立增城市闲置土地处理工作领导小组的通知》已形成了增府办(2002)27号会议纪要。成立了以副市长成潘流(现任广州市萝岗区政协主席)为组长,市府办黎汉明担任副组长,各局级部门一把手任成员的闲置领导工作小组。2003年8月19日,增城市荔城镇人民政府与广州市金徽房地产有限公司签订了联合开发三联工业园土地的协议,这是政府收回闲置用地用于和黄城供地协议,由荔城镇镇长黄士峰与企业主梁培堃签订。2004年4月9日,回收闲置土地后,增城市荔城街道办事处与增城市国土开发储备中心签订了关于原荔城三联工业园土地整合使用协议,2004年5月20日召开了关于荔城工业基地第二期土地整合问题的会议纪要荔街会议[2004]2号。2004年6月24日,由增城市国土资源和房屋管理局,广州市金徽房地产有限公司、增城市穗联房产经贸公司、增城市惠华发展有限公司,增城市土地开发储备中心三方签订了收回闲置土地协议书。由于荔城三联工业园整合土地不够供和黄城用地, 增城市政府要求国土局等部门立即配合荔城街将3000多亩的土地从农用地转变成建设用地以供和黄城建设。为此,增城荔城街成立了街道书记刘荣照为组长,街道主任黄士峰为副组长的领导工作组。增城市朱村街道成立了街道书记刘健军为组长,街道主任吴宏云为副组长的领导工作组。荔城街道和黄城供地征地日常工作由街道副主任郑建明负责;朱村街道和黄城供地征地日常领导由街道副主任赖黎庆负责。

  根据2007年5月25日“和黄城”土地整合财务审计组《关于增城市“和黄城”项目土地整合财务收支情况的审计调查报告》了解到,2002年12月至2005年9月期间,在荔城街、朱村街和黄城供地征地领导组的协助,增城市国土资源和房屋管理局分五次向梁培堃所办的5家公司收回土地使用权,涉及土地4444.213亩想,协议付梁培堃所办企业收地补偿款217 749 121元,实现供地和黄城项目任务。

  从调查得知,增城政府和黄诚征地根据收地协议约定,收地补偿款由增城市国土资源和房屋管理局委托土地开发储备中心支付给梁培堃企业和荔城街道办事处、朱村街道办事处;支付梁培堃企业163 680 853元;支付荔城街财政所13 822 128元;支付朱村街财政所11 820 000元。荔城街、朱村街和黄城供地由市财政局拨款付给荔城街、朱村街,荔城街、朱村街参加了和黄城项目抗征整合土地利益分成。2006年1月增城市财政局拨付荔城街道办事处和黄城项目土地整合利润分成26 831 354元;其中支付朱村街道办事处利益分成3 000 000元,支付增江街道办事处办公费1 500 000元。2006年4月至12月朱村街道办事处收到“和黄城”项目土地整合资金14 920 000元,其中:增城市土地储备开发中心拨给的土地、青苗补偿款11 820 000元;荔城街道办事处拨入的土地整合利润分成3 000 000元。累计支出14 871 707元,其中:支付广州市麒穗商贸有限公司代付土地及青苗补偿款5 950 000元;直接支付给朱村街山角村委、合作社、个人土地及青苗补偿款2 494 284元;支付朱村街山角村委协调费250 000元;用于朱村街道办事处人员工资及经费支出6 077 423元。

  在收回土地的过程中,荔城街顺利完成了其辖区的整合任务,但是和黄城总的供地任务没有完成,特别是在朱村辖区范围的土地,没有朱村街的协调,无法进行整合。为了实现早日完成供地任务,荔城街办事处拨入三百万元到朱村街办事处用于加快整合土地进度。朱村街道办事处成立了和黄城项目存在问的问题征地领导组分成四个小组。第一组,组长朱彬、副组长朱汉杰,需要解决的问题:朱村街山角八社吴水芬的工作(地款、青苗的清点补偿,自留地的征地、青苗的补偿);何炬明160亩青苗补偿;处理养鸡场及附近的青苗;旧路边的桉树;办公楼附近的桉树。第二组,组长刘展强、副组长刘作善,存在的主要问题:吴容玉家族思想工作(地款、青苗补偿;竹林的补偿;九社旧居场地征地;村委竹林补偿;高程以下面积71亩补偿;迁坟问题。第三组,组长邹云云、副组长黄日坚,存在的主要问题:迁移到山角七社、十四社村民的14.5亩征地;水库北门15.5亩水库南面132亩征地,青苗已补偿。第四组,组长钟桓佳、副组长黄汉文,存在的主要问题:吴亚淦的青苗补偿;迁移到山角七社、十四社村民的14.5亩征地;水库北面39.5亩养猪厂问题;山角罗屋400亩的征地情况。以上和黄城项目存在的主要问题是由增城市政府牵头,朱村街道办事处组建成立的领导工作组,由领导组调查核实后存在的问题向增城市政府汇报情况。最后,市政府做指示,最后再由领导组与企业主梁培堃协商怎样处理研究解决办法。

  增城“和黄城”土地窝案曝光始于2007年,当地国土局、荔城街道办官员陆续落马。2007年,梁培堃假征地骗取政府补偿款一案轰动广州增城市。此案中,除了梁培堃及其公司职员4人被捕,还涉及增城市各级政府官员十多人,11人被起诉,3人在逃。2006年增城“和黄城”被审计署审计出问题,国土部门工作人员与私营企业主相互勾结联手作假,以倒签日期等方式伪造建设用地批准书、征地协议书等资料,骗取国家闲置土地补偿资金高达1.45亿元,多名国家工作人员因此相继落马。2006年在增城查出的这起土地腐败系列案震惊全国,其涉案金额之巨全国罕见。“和黄城”项目的土地涉案总额3.2亿元,依法要市级机关侦查,增城市公安局作为县级市的当地基层公安局,不享有侦查权。“和黄城”项目是增城市政府牵头引进的,由增城市公安局侦办本案,肯定不会查证市政府牵头违法违规将新征土地变为闲置土地回收的问题。从增城土地腐败窝案细节了解到,涉案的单位增城市市委、市政府、国土局及土地开发储备中心、荔城街道办事处、朱村街道办事处、荔城街迳吓村委、朱村街山角村委等单位。

  因由增城当地处理,无重量级官员落马。甚至深度参与违法整合土地市委、市政府、朱村街道办事处、荔城街迳吓村委等单位无一人被查处追责,被处理的公职人员都不是因为违法征地,而是收受企业主梁培堃的好处被判刑的。这一震动全国的腐败窝案逐渐淡出公众视野。

  增城处理“和黄城”土地案的手法,让很多官员和被征土地群众“不服气”。他们认为:“和黄城”征地,大家都是这么干的,凭什么市委、市政府、朱村街道办事处的人中饱私囊没有被处理,这些人不管如何都要处理?” 抱怨的声音持续至今。

  “ 和黄城”被征土地群众近年多次到省委反映被征土地没有补偿,增城政府针“和黄城:被征土地群众到省委信访。不是采取实事求是解决问题,而是采取恐吓、刁难,限制人身自由,封锁村庄防信访等方法对付当地被征土地群众。

  正如民主与法制记者说的“广东增城和黄城项目窝案可以比喻成一个棋局,各部门的工作人员相当于棋局中的小兵小卒,各部门的一把手等官员们相当于车马炮,他们冲锋在前,并为实现主帅市政府的目的服务。但是,更重要的是,增城市政府和其后台是这个棋局的布子人,没有一只大手在背后强力运作,不可能发生这样的征地窝案。

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